灵活办公区位选择

上海灵活办公类型与区位关系

摘要:

在全球数字化和共享经济的大趋势下,联合办公空间、服务式办公及众创空间成为除传统办公之外的市场新选择。尽管这些灵活办公空间正日趋走俏,但基于及其商业模式与其区位的关系理解却少之又少。

了解与区位相关的目标用户与商业模型,可以为投资者与决策者提供更有力的评估手段。本文将基于上海展开上述主题的研究。

关键词:工作场所 | 联合办公 | 灵活办公

[上海联合办公、服务式办公、众创空间空间区位(罗昂实验室 2018]

定义灵活办公类型

联合办公、服务式办公与众创空间与传统办公空间模式不同,其提供多样的空间解决方案与租赁选择,被定义为灵活办公空间。根据研究发现与理解,罗昂实验室给出下述空间定义:

联合办公空间,通常具有卓越的地理位置。提供移动办公桌、小型办公室、或者整层楼面的长、短期租赁。此类空间均设有针对所有会员开放的休憩室、休闲区和咖啡区等公共区域。社区、共享、交流型氛围与空间成为其亮点。同时,空间一般推行便捷的全功能型的手机应用程序与云技术工具以支持工作和网络活动。

服务式办公,又称为商务中心,应该说是基于传统办公,最早出现的灵活办公空间的解决方案。同样的,一般选择非常好区位,尤其是CBD商务区。它通常提供拎包入驻的小型办公室和相关商务服务,如接待、IT、清洁服务等,近期各服务式办公品牌也逐渐增加开放空间移动办公桌的选择方案。与联合办公空间相比,无论是整体风格、氛围还是提供服务,皆更偏商务导向。

众创空间,作为创新链中推动“大众创业、万众创新”的重要因子,众创空间可以被视为孵化器和加速器的升级模式,根据一定的标准进行初创公司的筛选。众创空间可分为以下六种类型:

1.企业平台型 – 旨在吸收新的想法和客户;

2.“天使+孵化器”型 – 初创企业的天使投资基金;

3.开放空间型 – 企业家生态系统搭建;

4.媒体主导型 – 帮助在短时间内吸引客户;

5.地产思维型 – 与其他类型相比,目前较少,仍在发展中;

6.垂直产业型 – 针对某一特定产业,通常由政府或官方组织组织。众创空间的氛围因不同类型或具体案例而异。

不同区位不同产品

我们相信,将城市环线作为位置分析的参考,可以使读者对城市概况做出更为直接快速的反馈。研究发现,各灵活办公空间产品有其热衷选择的倾向性区位,并在这些区位更容易获得成功。事实上,区位的评估并没有一个特定的公式,而更多是采取多种因素的综合考量,公共交通可达性、人才可用性和城市环境(周边功能、发展状况、政策影响等)等都是项目落位选择的因素。举例来看,便利的公共交通是联合办公及服务式办公项目落点选择的必要条件,而对于其他办公类型来说,则是一个附加优势。可以发现,灵活办公项目分布地图给出一个直观的信息,联合办公空间集中分布于市中心,更多的位于内环内,沿延安路两侧分布更为密集。服务式办公的分布集群与联合办公相似,但更多的集中于甲级办公楼和CBD商务区。然而众创空间位置分布却不尽相同,不难发现中环与外环线空间内分布有大量的众创空间,与城市中主要的科技园区和大学集群的区位相一致。并且,这类灵活办公产品区位分布更加分散的落位于城市各处。

[各类型办公场所的区位分布 – 环线(罗昂实验室 2017)]

[各类型办公场所的区位分布– 行政区(罗昂实验室 2017)]

数据表明,各行政区灵活办公空间的分布情况较为不均,联合办公及服务式办公主要集中于黄浦、静安和徐汇三区,而众创空间则分布于各个区域,其中浦东、徐汇和杨浦具有相对较多项目。

实际上,这些分布的形成与各区城市环境有着直接的联系。CBD商务区、大学集群、高科技园区等吸引聚集特定的功能和人才资源,同样的也吸引特定类型业务的落位。市中心对于创意型人才和自由职业者更具吸引力,高新技术领域专家和技术人员更倾向于选择具有创新氛围的区域,而金融商务专家则更容易聚集于CBD商务区。

[上海各类型重要区位 –(罗昂实验室2018)]

[灵活办公空间目标用户及商业模式(罗昂实验室 2018]

区位类型与目标用户

通常,人力资源的可用性是企业或业务区位选择的重要考量因素,同样的这也成为灵活办公空间产品及其区位落点的重要纽带性因素。不同类型的行业和企业对于目标用户的需求是不同的的,各类灵活办公空间则正符合这些差异化需求的相应响应。

尽管联合办公空间通常与自由职业者和独立企业家联系在一起,但近期统计数据显示出一个明显的趋势,越来越多的企业选择入驻联合办公空间。对于小型企业来说,联合空间成为一种经济灵活的选择,特别是在上海这样的大城市。对于大、中型企业,将独立部门或扩张团队置于联合办公空间中,也是不失为一种战略性解决方案。 IT、公关、营销、销售、广告和写作等行业相关人士成为联合办公空间中最大的聚集群体。

服务式办公室,以商务为导向,更适合企业代表处或分支机构。对他们而言,甲级写字楼的形象、灵活的租赁模式和附加的商务服务是办公空间选择的首要考量因素。金融、业务发展和贸易等是服务式办公空间主要目标客群之一。

相对于上述两种空间,众创空间的政府背景和创新环境,促使其拥有不同的目标群体和空间类型。初创企业在符合一定产业框架和特定要求的情况下可以申请入驻众创空间。数据专家、技术工程师、软件开发人员等是创新型公司最希望吸引聚集的目标群体。

商业模式及类型

服务式办公商业模式相对单一,通过空间租赁租金获得盈利,其他灵活办公空间具有不同的商业模式。联合办公空间不再仅通过租金获得盈利(从单个办公桌、小型办公空间到整层楼面),他们越来越多的将盈利目标设定为出售提供定制化空间产品,包括设计、管理和技术等的项目应用,甚至是整栋建筑的应用。 近年来,主要的联合办公空间品牌开发了软件和硬件资源,使他们能够将其作为钥匙型产品出售。众创空间的运营类似孵化器和加速器,因此他们的盈利与孵化和支持企业的成果和回馈相关。

[各类型灵活办公空间特征总结罗昂实验室 2018]

本研究旨在简要探讨,办公市场应如何从区位理解的角度对于日益增长的灵活办公空间的需求做出反馈。在国家大力鼓励和促进大众创新创业的政策引导下,灵活办公空间越来越受到市场的青睐。尽管灵活办公空间以其独特的魅力迎合了市场趋势,但风险和威胁依然存在。办公市场的供应与商业模式在不停的变化与发展:房地产物业的评估和收购过程中,项目开发或现代化改造的可行性仍然是需要探讨的关键问题。投资者、物业持有方和地产投资信托基金等是项目开发中主要的利益相关方,需要对项目进行风险评估,研究如何确保投资并在项目开发前顺利做出决策。区位是评估一个项目或投资潜力时的重要考量因素,城市特定区域所提供集聚的环境要素和目标用户,将对项目本身适合的灵活办公空间类型有着巨大的差异化影响。

最后但同样重要的一点,考虑到项目规模以及灵活办公空间与项目本身功能和周边环境的统筹整合,需要根据具体区位逐一评估。

[上海联合办公、服务式办公、众创空间空间区位(罗昂实验室 2018]

REFERENCE 参考文献:

(1) Xu Li, Fang Zhu and Zhang Zhengwu, “Summary of the Research on China’s Makerspaces”, 2017.

(2) Deskmag, The 2017 Global Coworking Survey, “Members Demographics”.

(3) Interview to Nicola Stella, Partner Manager at Naked Hub, November 2017.

(1) 徐莉,方梓旭,张正午.我国众创空间研究综述.科技广场,2017,(02):153-156

(2) Deskmag, The 2017 Global Coworking Survey, “Members Demographics”

(3) Nicola Stella访谈,裸心社合伙经理人,2017.11